Desde la entrada en vigor de la LOE de mayo del 2.000, el seguro decenal ha dado muchos quebraderos de cabeza. Supone añadir más complejidad al proceso edificatorio. Se eliminó afortunadamente la obligatoriedad para las viviendas unifamiliares, que suponía un sobrecosto por encima de los 6.000 €, por vivienda, incluyendo los tres conceptos necesarios (geotécnico, OCT y el seguro propiamente dicho), pero sigue dando problemas en otro tipo de edificios.

Las viviendas plurifamiliares hechas sin licencia, y que pueden prescribir por su antigüedad, muy frecuentes en canarias se convierten en ilegalizables. Pueden prescribir en los ayuntamientos, pero la escritura no puede ser registrada al carecer el inmueble del seguro decenal. Ninguna aseguradora las quiere, ni aunque se disponga de análisis técnicos corroborados con un organismo de control de calidad OCT. Recordemos además que la participación de éstas en el proceso no es obligatoria, según la ley, pero en la práctica si lo es, casi todas las aseguradoras requieren disponer de los certificados de la OCT, (aunque hay alguna que dispone de servicio técnico propio).

Una vez más tenemos la redundancia del proceso burocrático. Si la obra ya está controlada por arquitecto y aparejador (más el aparejador de la contrata, y el jefe de obra), ¿para qué sirve un organismo externo?. Que la OCT redacte el proyecto y se certifique así misma. Su intervención podría estar justificada en edificios singulares, con estructuras complejas, pero este obviamente no es el caso de la mayor parte de los proyectos que se redactan.

¿Cuándo se escapa del seguro decenal?

Algunos registradores de la propiedad estiman que el seguro decenal no es aplicable si el edificio es comercial o de oficinas (algo igualmente absurdo). Si compras un apartamento lo tienes que tener, pero si es un despacho no. Las aseguradoras pueden asegurar el edificio, pero no es obligatorio…

La excepción al seguro por ser viviendas unifamiliares se basa en que éstas sean para uso propio. Sin embargo, cuando el promotor las vende a veces se alega en la escritura que el comprador renuncia al seguro decenal, y no hay problema en el registro. Por lo que ahora los bancos tienen problemas al hacerse con viviendas unifamiliares para uso propio, por impago de la hipoteca, que no tienen seguro, y que no pueden vender.

En caso de un edificio con escaleras, zonas comunes y propiedad horizontal, no podrá ser escriturado ni registrado hasta que pasen diez años desde la fecha de finalización fijada por el técnico en un certificado descriptivo de antigüedad, con pruebas (la normal, fotos aéreas),o el certificado final de obra, si lo tiene.

Los diez años, son los que cubre la garantía del seguro decenal.

Las dudas que se plantean son muchas, y es importante consultar a un especialista, pero en seguros decenales. Carlos Lluch, Director Técnico de LLUCH & JUELICH BRÓKERS escribió el pasado junio un artículo muy interesante titulado El seguro decenal se desnuda en el que desgrana estas inquietudes.

Desde aquí les animo a que lo lean y nos planteen sus dudas si les ha quedado alguna.