Los peritajes se realizan generalmente por problemas del comprador o el promotor con el constructor, o por algún accidente que haya provocado daños en el inmueble.

La intención es documentar los daños y valorarlos, para solicitar una reparación o una compensación económica por los mismos. Generalmente debe bastar para que las dos partes lleguen a un acuerdo, pero si no es así, se acabará en un pleito. El informe debe ser detallado, debe buscar el origen del problema, documentarlo fotográficamente y plantear su solución. Se debería incluir un presupuesto detallado. La otra parte realizará otro peritaje.

No hay que ser un genio para darse cuenta de que el peritaje siempre está enfocado a favor de la parte que lo encarga, se puede ser veraz y ver el vaso medio lleno o medio vacío, según convenga, pero dado que es un documento será analizado por otro técnico, hay que tener cuidado. El juez leerá los dos peritajes, y si la discrepancia es mucha propondrá un tercero (también puede hacerlo una de las partes). Éste será el decisivo, y sólo podrá cuestionarse en el momento de la vista, con preguntas que haga el abogado. Es decir, el tercer peritaje será el que el juez tenga en cuenta, pongan lo que pongan los anteriores realizados por los peritos de las dos partes. Por tanto, la experiencia demuestra que es necesario ser lo más riguroso y objetivo posible, especialmente con la valoración de los daños. El perito judicial leerá los peritajes de las partes y sacará sus propias conclusiones. Las exageraciones y disparates se pondrán de manifiesto, y el informe resultante lo reflejará. El peritaje deberá además ser fácilmente resumible y expresar pocas ideas  claramente. El juez no va a entender tecnicismos y tampoco tiene tiempo para hacerlo.

Una vez más la experiencia muestra que los  informes largos, farragosos, con cientos de fotografías de menudencias, provocan el efecto contrario al que pretenden. Es mejor centrarse en los daños importantes y repito, dejar pocas ideas y muy claras. Lo mismo en el caso del juicio. Que al juez le queden claro pocas cosas e importantes antes que perderse en una maraña de piñolerías.

Tipos de patologías:

Aunque aparentemente puedan ser infinitas, en la práctica la mayoría se reducen  a problemas con el agua. Humedades por infiltración a través del muro, carpinterías, mala impermeabilización, escape de alguna tubería. Los daños estructurales son muy raros. Las estructuras siempre están sobredimensionadas y tienen muchos controles. Aparecerán fisuras por asentamiento en los muros, durante dos o tres años, después de finalizado el edificio. El problema es que el agua entre por ellas. La solución es fácil, pero la responsabilidad, ¿de quién es?.

Responsabilidades:

La ley lo determina en función del tipo de daño. Pero como cualquier ley, está sujeta a interpretación, y es imposible resumir aquí todas las variantes posibles, que son trabajo de los abogados. Se marcan plazos de garantías en los que la responsabilidad se mantiene y que cuentan a partir de la fecha de finalización de la obra (queda determinada por el certificado final de obra).

Garantías:

  1. Un año para efectos de acabado, que debe pagar el constructor. El promotor debe vigilar estos defectos de acabado durante este primer año, para poder exigir su reparación. Sino lo hace tendrá que hacerse cargo de ellos cuando se lo exija el comprador, en función de las garantías que le hayan dado.
  2. Tres años para defectos que afecten la habitabilidad. Se supone que los daños hacen al edificio inhabitable. Aquí se puede entender cualquier cosa. Las humedades por ejemplo podrían entrar, pero dado que las condiciones de habitabilidad están hiperreguladas, no sólo por el CTE, sino por leyes autonómicas que lo desarrollan, podría alegarse cualquier tontería. Por ejemplo, en la ley canaria se dice que el fregadero debe tener un fondo mínimo de 60 cm. Debería decir que se encuentra en un poyo de cocina de 60 cm, o marcar la medida del seno (un fregadero suele tener 50 cm de ancho y 40-45 cm de seno), pero tal como está redactada, nosotros tenemos que dibujar un fregadero con unas dimensiones irreales y que no existe en el mercado para cumplirla.
  3. Diez años para defectos estructurales. Si la obra tiene seguro decenal y ha tenido organismo de control e calidad (OCT), es responsabilidad de la aseguradora, (la obra y el proyecto ya han sido controlados por la OCT). En caso contrario habría que analizar la responsabilidad del arquitecto y aparejador, por fallos en el proyecto o de control de la obra, o del constructor.

Una vez reparados los daños el contador de la garantía se pone a cero.

En cualquier caso necesita un Peritaje de los daños redactado por técnico competente.

Sarovi Arquitectura se encarga de revisar los daños y evaluar las soluciones, así como de redactar la correspondiente memoria justificativa, mantener las conversaciones necesarias con las otras partes involucradas y asistir, en caso necesario, a los juicios que resulten de una demanda.

Póngase en contacto con nosotros, estaremos encantados de estudiar su caso y hacerle un presupuesto sin compromiso.